Condomínios cada vez mais sofrem com as dívidas de moradores

Com o número de empreendimentos aumentando, cobrança da cota fica cada vez mais difícil. Segundo a Secovi-Rio, taxa de inadimplência em novembro ficou em 11,56%

Não há nada pior para um condomínio do que moradores inadimplentes, pois o valor que deveria ser pago precisará ser rateado entre os adimplentes. O tema se torna ainda mais relevante, pois o número de condomínios está aumentando consideravelmente. Segundo dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário de Niterói (Ademi-Niterói), 43 empreendimentos foram lançados em 2011, somando 4.784 unidades, representando um aumento de 58% em relação a 2010.

Segundo dados do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio), a taxa de inadimplência em novembro do ano passado ficou em 11,56% em condomínios residenciais. Em Niterói, a cota condominial custa, em média, R$ 592. João Leonardo Medeiros é professor universitário e síndico de um prédio em Santa Rosa, bairro em que a cota condominial média ficou em R$ 437. Ele conta que o caso mais recente de inadimplência no condomínio foi resolvido antes mesmo da primeira audiência judicial.

“A unidade ficou mais de seis meses sem pagar a cota. O condomínio chegou a abrir um processo na Justiça. No entanto, houve uma reunião e conseguimos chegar a um acordo, com parcelamento da dívida”, conta.

Segundo especialistas na área, é muito difícil evitar que um condômino deixe de pagar a cota condominial. João Leonardo conta que, quando se tornou síndico, tentou convencer os moradores da importância de manter as taxas em dia para que os serviços como limpeza e segurança funcionem corretamente. Ele explica que realizou levantamento de todos os gastos do condomínio.

“Quando abrimos a planilha ficou claro que a taxa estava abaixo do que deveria. Com essa transparência não houve contestação quando decidimos elevar o valor da cota condominial”, lembra.

Para o administrador de imóveis Gilberto Alves de Oliveira, a negociação direta é sempre a melhor opção, pois evita o transtorno e os gastos de uma ação na Justiça. De acordo com ele, cerca de 90% dos casos de inadimplência conseguem ser solucionados apenas com negociação.

“É preferível fazer um acordo extrajudicial porque o condomínio recebe o valor mais rápido. Na Justiça, vai demorar no mínimo seis meses para a primeira audiência”, opina.

Especialistas destacam que a inadimplência condominial aumentou após a aprovação do novo Código de Processo Civil (CPC) em 2003. Segundo a advogada Kátia Carvalho, a redução da multa por atraso de 20% para 2% estimulou o não pagamento da cota condominial. Para se ter uma ideia, a taxa de juros do crédito rotativo pode alcançar 238% ao ano.

De acordo com Luiz Octavio Rocha Miranda, advogado e membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), os síndicos não podem deixar a dívida se tornar uma bola de neve, pois dificultará a negociação e o pagamento da dívida.

“Se o morador deixou de pagar, o síndico deve enviar uma carta lembrando que a cota condominial está pendente. Após o terceiro mês sem pagamento, eu aconselho a entrar na Justiça direto e não deixar acumular demais”, indica Miranda.

Protesto

A partir de 2009, a lei estadual 5373 permitiu que as dívidas sejam protestadas em cartório. O resultado é que o inadimplente pode ter o nome incluído no cadastro do Serasa ou Serviço de Proteção ao Crédito (SPC). A lei ainda causa muita divergência, de acordo com Miranda. Ele revela que muitos juízes consideram a lei inconstitucional. Por isso, o integrante da Abami não aconselha aos síndicos protestarem a dívida em cartório.

“A única coisa que o condomínio conseguirá é sujar o nome do inadimplente, mas não receber a quantia”, opina o advogado.

Já a advogada Kátia Carvalho lembra de uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, no ano passado, definiu que a cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. O prazo anterior era de 20 anos.

Segundo Gilberto Alves de Oliveira, a decisão do STJ foi extremamente maléfica para os condomínios.

“Se o condomínio não for ágil acaba perdendo a possibilidade de receber o dinheiro de volta. Nossa Justiça é lenta e o devedor pode acabar protelando o pagamento”, alerta

Nosso país é uma piada mesmo,a lei no Brasil só  beneficia  os vagabundos,corruptos e assassinos... Como o RICARDO GAMA diz, "Ah, se o Brasil fosse um lugar sério!"

Infelizmente no Brasil é assim!

Fonte: O Fluminense